Cassazione, Sez. II, Ord., 22 maggio 2023, n. 14019
In un condominio, il regolamento condominiale è stato modificato con una delibera a maggioranza in merito alla regolamentazione dell’uso del cortile comune. In particolare, la delibera assembleare regola l’uso dello cortile condominiale al di fuori dei posti auto assegnati. In questo contesto, l’assemblea ha deliberato di consentire la sosta nello spazio del cortile comune per il tempo necessario al carico ed allo scarico, stabilito in sessanta minuti.
Una seconda delibera ha regolato l’uso dei 7 posti auto di proprietà comune. La maggioranza dell’assemblea ha deciso di mettere questi posti a disposizione dei condomini, per ivi parcheggiare una seconda macchina, prevedendo il parcheggio a pagamento, con un’assegnazione dello stesso a base annuale ed a rotazione tra i vari condomini, con un pagamento mensile di 7 euro.
Alcuni condomini hanno impugnato le due delibere, sostenendo che la regolamentazione dello spazio del cortile condominiale poteva essere deliberata solo con l’accordo di tutti i condomini.
La Corte di Cassazione ha ora respinto il ricorso e confermato la legittimità delle due delibere, trattandosi, nella specie, non dell’assegnazione esclusiva di posti auto a tempo indeterminato – per la quale sarebbe stata senz’altro necessaria l’unanimità dei condomini – ma esclusivamente della regolamentazione dell’uso del cortile comune per un periodo di tempo definito ed in forma di turnazione.
Secondo la giurisprudenza consolidata, la regolamentazione delle modalità di utilizzo dei beni comuni rientra nel potere regolamentare dell’assemblea condominiale. Le clausole nel regolamento condominiale hanno natura contrattuale solo se si tratta di clausole che limitano i diritti dei condomini sulla proprietà esclusiva o comune o che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto ad altri, mentre se si limitano a precisare l’uso della proprietà comune, hanno natura regolamentare.
Ne consegue che le clausole di natura contrattuale possono essere modificate solo con una decisione unanime dei condomini e non con una decisione a maggioranza dell’assemblea, poiché la modifica ha la stessa natura contrattuale, mentre le clausole di natura regolamentare possono essere modificate anche con una decisione deliberata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, CC.
