Con recente ordinanza del 24 febbraio 2023, la Suprema Corte ha affrontato il tema della ripartizione, tra conduttore e locatorio, della responsabilità per danni in ambito di un contratto di locazione ad uso non abitativo.
Nella specie, la società conduttrice rifiutava di trasferirsi in un locale diverso, al fine di permettere i lavori edili. La Corte d’Appello aveva, pertanto, attribuito la responsabilità per i danni subiti da essa conduttrice, a causa del crollo di un controsoffitto, esclusivamente alla stessa per aver, con proprio comportamento colposo, rifiutato di trasferirsi in una stanza attigua a quella locata.
Contro tale sentenza ha promosso ricorso per Cassazione la conduttrice, deducendo l’errata applicazione del art. 1227 c.c. in merito al concorso del fatto colposo del creditore.
Secondo la ricorrente, il mancato trasferimento in altri locali, condotta nella quale viene ravvisata la “causa sopravvenuta” del danno, non può essere considerata in grado di escludere del tutto il nesso causale tra il precedente contegno negligente del locatario ed il danno stesso.
In effetti, in assenza della violazione del dovere di mantenere la cosa locata in buono stato manutentivo, l’evento non si sarebbe verificato a causa della semplice permanenza della locataria nei locali.
La Cassazione ha accolto il ricorso, rilevando che “la sentenza impugnata, nel ritenere assorbente la condotta del danneggiato quale causa dell’evento dannoso, negando qualsiasi rilievo alla mancata manutenzione dell’immobile, non soltanto si è posta al di fuori della fattispecie del secondo comma dell’art. 1227 c.c., ma, a ben vedere, si è collocata anche al di fuori della fattispecie del primo comma dell’art. 1227 c.c. là dove, del tutto al di fuori della sua previsione, ha considerato la condotta del danneggiato/creditore come da sola sufficiente a provocare l’evento”.
Rileva dunque che il locatore, già prima del crollo del controsoffitto, si fosse reso inadempiente dell’obbligo di procedere alle riparazioni di sua spettanza.
Accogliendo il ricorso, la Suprema Corte ha sancito che devono sussistere due elementi affinché il locatore possa essere considerato esente da responsabilità: l’offerta formale di trasferimento da parte del locatore e 2) il rifiuto ingiustificato del conduttore. La Corte enuncia quindi il principio di diritto per il quale «il conduttore di un immobile ad uso diverso da quello abitativo, il quale, in presenza di un accertato pericolo di crolli, poi effettivamente verificatisi, abbia subito un danno, può essere considerato esclusivo responsabile del danno soltanto qualora, a seguito dell’offerta del locatore ex art. 1207 cod. civ. di procedere all’esecuzione dei lavori di manutenzione, necessari per eliminare il pericolo, accompagnata dall’offerta di un provvisorio trasferimento del godimento per lo svolgimento della sua attività in altro locale messogli a disposizione del locatore, abbia rifiutato ingiustificatamente di trasferirsi provvisoriamente».
